溢价投资多少倍？
如果我没理解错的话，题主的意思是，用200万现金，购买价值400万的房产，这样算下来，每平方米的价格是1万元，这个单价对于一线和新一线城市的住宅来说并不算贵，甚至还算比较实惠的. 但是！你买的并不是普通住宅！而是写字楼！
在大多数人的印象里，一说到写字楼，往往想到的都是“高端”“商务”这样的词语。的确，一般能买写字楼的人，经济实力都不会太差，他们不需要担心买房后收入下降导致月供压力变大或者被银行收走房子，所以他们有能力也更有资格去选择更加优质的资产——毕竟钱对于他们来说不是个太大问题。所以楼主以1万/平方米的价格买到了写字楼，从商业上来讲没有任何问题。 但是，为什么你会觉得亏了呢？因为你买到的这栋写字楼，实际租金可能只有50元/平方米（这里的租金没有包括物管费），那么实际上你能得到的收益是年收益50元/平方米×365天=18250元，而200万元的资金成本（房贷利息+理财收益等）至少是6%，即12000元；
两者相减，每年少赚6250元。按照现在的房贷利率4.9％，贷款年限15年，等额本息还款的方式，则最终支付的利息总额为 287200元。也就是说，15年后你要多付近30万元的利息，这些利息如果换算成每个月的话就是2383元。 那么为什么同样的租金，别人不租，你却要租呢？是不是因为别人看不上这笔收入啊？哈哈，别傻了，人家之所以不租给你，是因为人家看上的其实是你的首付，而不是你的租金回报。