中国的泡沫会破吗?
房地产泡沫是一定一定会打破的,只是时间早晚和范围大小的问题罢了。 很多人应该不知道,现在我国的城镇地区(就是包括所有县城和城市)的平均房价其实早已高于美国了。 按照世界银行的数据显示,美国的平均房价水平大概是每平方米3000多元人民币,而我国城镇居民家庭的人均住房面积大概是39平米,因此人均住宅市值达到127万元。 如果按这个数据计算的话,四线小城市的房价收入比也远远超过了国际合理水平的警戒线。
当然有人会说了,美国地大物博,人口密度远低于中国,我们的房价不可能超过美国,而且我们在大城市比如一线城市,二手房的价格甚至已经接近或者超过国际顶级城市的水准,这一点连新加坡都比不上我们。 这个说法对,也不对。我们对发达国家的人均GDP和国民收入水平总是有过度高估,而对发展中国家的国土面积、人口和GDP却存在严重低估。
以印度为例,根据IMF的数据,印度的国民人均GDP只有美国的五分之一,但是它的国土面积却是美国的4.5倍,人口却是美国的6倍以上。同样的道理,虽然我们的人均GDP只有美国的六分之一,但是我们的国土面积是美国的一倍多,人口则是美国的四倍。 从土地面积和人口基数这两个影响房价重要的因素来看,我国的确是一个超级大国,所以四线城市居民两三百万元一套的房子也不是什么奇怪的事情。
如果只考虑城镇居民的话,我们的确早就超越了美国,但问题是还有6亿月收入只有一千多元的农民兄弟啊! 很多回答扯到了日本,说日本房地产泡沫如何破产对中国有什么启示。我只能说看看就好了,别当真。
首先中日两国的情况并不一样,日本的城镇化率早在上世纪二三十年代就达到了50%以上,现在已经高达84%,也就是说日本人住在县城和农村里的比例很低,而我国县城和农村的人口占比还很高。其次日本是个小国家,领土面积狭小,资源匮乏,所以在基础设施、公共福利等方面无法像我国这样搞大水漫灌,无所不用其极。
最后我想说的是,任何一次灾难的发生都不是由某一个因素引起的,而是多种因素叠加的结果。今年发生了疫情,为了刺激经济,各国都大放水,美元货币超发,全球通货膨胀,大宗商品价格暴涨;另一方面,因为我国控制良好,产能持续供给在全球范围内,出口高速增长,人民币升值,这两方面又加剧了我国的通胀水平。
本来房地产应该是抵抗通胀的有效工具,然而一方面前二十年房价一直在跌,人们对房子这个资产的信心备受打击。另一方面,政府为了刺激房地产,又是降息又是降准,还给开发商输血,一系列操作下来终于把房价给抬了起来。 我想说的是,无论是房地产泡沫还是其他领域出现的泡沫,只要是市场行为,就不是我们政府能完全控制的。我们目前能做的只有在泡沫破了之后,做好应对方案而已。