美国房地产股如何？
最近很多朋友在问美国地产/REITs 的情况，我在这边简答一下～ 先说一下对整体市场的看法： 目前是建仓的好机会！ 为什么这么说呢？
1. 利率下降，对地产等固定收益资产利好。 今年3月27日美联储宣布降息50个基点，随后4月1日再度降息25个基点到零利率附近；
2. 疫情全球爆发后，市场对于经济和通胀的预期迅速下滑。 这意味着无论是美联储还是其它央行，进一步降息的空间都非常大。目前欧美主要国家的收益率已经跌入了“负值区域”，这对债券和地产都是极大的利好；
3. 原油大跌，美股大幅震荡，避险情绪弥漫。 众所周知，美国的房价是和油价强挂钩的，在历史上，每一次石油危机之后都会带来次年的房价下跌（参见上图）。当前原油期货的交易价格已经到了每桶-37美元的水平，再次触发人们对石油危机的担忧；同时，美股在连续暴跌后开启了反弹模式，但波动性明显增大。这些都为美国的房市带来了不确定性因素；
4. 中国作为世界工厂，产能恢复将对全球的通胀水平产生重要影响。 虽然中国也受到了疫情的影响，但是在中国政府的强力管控下，复工复产正在稳步推进中。中国的产能恢复会对全球大宗商品的价格产生重要的影响，从而推动通货膨胀。 对地产行业来说，通缩和滞涨都是可怕的现象，如果通货紧缩持续，按揭房贷利率可能继续下探，而地产销售受到制约，整个行业将面临巨大的经营压力。但是如果通货膨胀袭来，不管是国内还是国外，大宗商品都在上涨，上游物业的租金会不断突破新高，整个地产业又会迎来一波涨价去库存的周期。
目前我国的央行依然保持着稳健的态度，既没有跟随美联储降息，也没有大幅度放松货币刺激政策，这点跟2008年金融危机时的大放水完全不同。在低利率环境下，我国居民部门的杠杆率还在稳步提升，政府部门的债务率也在高位徘徊，财政赤字扩张空间也十分有限。所以你看，即使是在疫情期间，我们的货币政策依然保持着“定向降准”“结构优化”的战略，并没有大水漫灌。这是非常难能可贵的。