上海整顿商住怎么办？
昨天看到新闻，关于上海商办市场的一些新政，跟各位关注商办投资的大佬们分享一下。 自2016年开始，上海已经调整了多次土地出让政策，最近的一次是今年4月份。 “5、7”是指50%和70%的土地溢价率，当竞价超出50%或达到70%的溢价率，土地将停止交易并宣布摇号。 这个政策其实很管用，很多地块达到了50%甚至更高的溢价率，政府就有权终止出让，重新摇号。在土拍的过程中就有效地遏制了炒作。
这次上海出的新政策主要有两条：
1.住宅地块采用“限地价、竞房价”的办法出让； 意思就是当报价达到上限价格时，停止报价。然后依次竞房源面积（小户型），每次增加幅度不超过3%，如果最后确定的中小户型总建筑面积大于该住宅用地地上总建筑面积的90%。
2.商业用地实施备案价管理。 意思就是从明年开始商业用地出让正式开始限价了！目前上海商业项目售价一般限定为销售价格的120%，而今后将会按照成本加利润的方式确定初始售价，也就是将来上海的商办项目售价将会被限制在一定的区间范围内。 另外，新政策的第三条还强调了一点： “各类土地上市年限按法定最高年限计算，扣除因不可抗力等原因超过出让期限的部分，不计利息。” 这个不算利息确实挺厉害的，以往超期部分按年利率1.5%计收违约金，现在不计利息意味着没有任何补偿费用。对于开发企业来说，资金时间成本也很大，并且还要额外支付可能高达数亿的违约金。
商住房，顾名思义，兼具住宅和商业两种功能，一般情况下，商住房位于商业中心或者CBD地区，周围商圈成熟、交通发达、生活娱乐设施齐全等。商住房既具备5A甲级写字楼的配套设施，又具备高尚公寓的居家享受，是现代化写字楼的崭新形式。 商住房有产权，有使用年限，有大、小产证，可自由交易、赠送、继承。一般可贷款。 商住两用房有单独的建筑规范，在设计及功能上与纯住宅及纯商铺均有不同。商住房既不同于纯商铺，也不同于纯住宅，其卫生间、厨房等设备配备及装修标准基本达到住宅标准，其价格等也有别于住宅和商铺。 商用住宅多为公寓式写字楼、SOHO公寓等。一般有70年产权，个别有40或50年产权，产权写的是办公或者商业用途，属于70年产权的“有限期产权式物业”。 商住两用房一般不限购不限贷不限价不限售。商住两用房买受人可以自由出售，没有限制。
上海商住房整治开始于2016年6月，期间，上海市各区发布了大量的整治方案、实施细则以及补充通知。目前来看，商住房整治主要包括以下几种情形：
1、商住房整治以项目为单位，不针对单个业主。一般由项目属地政府制定整治方案并向全体业主公布，通过“二次开发”等方式对商住房进行改造。
2、属地政府对商住房进行违法建筑的查处，对于经核查存在违法建筑的业主，由属地政府向业主发出责令限期拆除违法建筑决定书，如果业主逾期不拆除，由属地政府强制拆除，拆除费用由业主承担。
3、商住房不可办理产证，或者在办理产证时予以提示。
商住房的整治对于商住房的价值必然产生不利影响，商住房的业主可以与属地政府进行沟通，争取给予适当的补偿。
