首开基金会亏吗？
先说结论，会！ 不过这个结果出来之后，首开应该还是能够承受这个亏损的。因为毕竟这是首开第一个小区的项目，首投入类比于地价，对于首开的品牌影响力建设有着重要的意义。如果这个项目做得好，那么以后其他地块可能就更便宜，而对于项目的开发而言，也许成本就更高了.....
具体的分析如下： 以限价12500元/平方米计算（此价格为毛坯价格，非带装修），137.68平米的四室两厅户型，总价约为166万元。如果扣除掉20%的首付款，则剩余贷款金额为132万元。 而以中国人民银行公布的数据，2019年12月28日最新的五年期LPR利率为4.8%；2020年3月20日，五年期LPR利率则为4.75%。按照商业房贷利率20年等额本息还款法计算，则每月月供约为6426.21元。
假设购房者房贷年限为20年，且双方签订合同的时间为2019年1月1日，即基准利率4.9%（2019年8月25日人民银行下调首套个人房贷利率下限至LPR+20BP），则利息总额约为98.51万元。首付三成，即总价减去首付之后的金额除以按揭年限每月偿还金额约为3408.34元。
以上估算未考虑房贷利率转换的因素，而自2020年3月1日起，各大商业银行需要与客户协商房贷利率转换事宜，转为参考LPR利率定价。 在参考上述数据的情况下，预计整个项目首开的销售额约为16亿元，若扣除各项成本（包括但不限于土地款、建安费、税费等）以及可能的财务费用，则首开可能损失约1亿元。虽然对于一家千亿级别的房企来说，这似乎并不算赔本，但是要知道，此前类似金隅金麟府这样纯粹的商品住房项目，即便处于远郊区域，销售情况也一般。
更重要的是，此次项目首开虽然整体去化率不错，但仍有部分低楼层房源存在积压，这说明客户对于项目的认可度还有待提升，后续去化的压力仍然比较大。当然，对于首开来讲，更麻烦的情况可能是，由于该项目毗邻南五环，因此在规划上被限制建高容积率高楼，所以后期即使想要多开盘次，恐怕面积段和户型产品也难以创新。