行业去杠杆有什么利弊？
行业降杠杆的根本目的，是矫正由于过度利用杠杆给行业带来的伤害，比如银行体系降杠杆有利于降低系统性金融风险发生的概率、政府部门降杠杆有利于降低债务危机发生的概率、家庭部门降杠杆有利于改善和提升家庭部门的实际福利水平、企业部门降杠杆有利于提升企业未来的市场竞争力。对于房地产行业而言也是如此，去杠杆会降低该行业的金融风险，同时也会提升该行业的潜在生产率。
在具体分析之前，先强调两点基本认识：其一，从国际经验和国内实际情况看，杠杆率本身并不是一个“坏”东西，它是一个中性的投融资工具，合理有效的利用杠杆是支持经济高质量发展的必要条件。过度的使用杠杆才是经济衰退的诱因，只有过度的使用杠杆才是应被指责的。其二，杠杆本身不是问题的根源，杠杆背后的道德风险才是问题的根源。从目前的实际情况看，过度担心杠杆这头“老虎”的做法不可取，努力消除其道德风险的根源才是上上之选。
当前房地产行业“降杠杆”的政策含义，是政府有意将房地产行业杠杆率（该指标一般指该行业的资产负债率）降低到一个相对较低的水平，以实现降低金融风险的目的。这种政策含义与“挤泡沫”存在着密切的内在关联性。如果继续“高杠杆+高房价”模式，那么房地产“泡沫”的存在性是大概率事件，所以从“挤泡沫”的角度出发，降杠杆是当前政府对房地产调控的应有之义。
房地产行业本身存在大量的道德风险，比如很多房地产商利用购房者支付的预付款购买土地并进行规模扩张（这部分预付款不属于收入性质而属于负债性质），很多投资者利用杠杆炒房而给银行业造成潜在的不良贷款风险，很多银行在考核业绩和竞争压力迫近时将大量信贷资金以各种方式输向了房地产行业而形成了“资产荒”和“脱实向虚”等等，这些都是降杠杆亟待解决的问题之所在。从现实案例分析出发，也可以发现由于房地产高杠杆而诱发的道德风险。比如，2006-2008年迪拜政府在高杠杆的刺激和驱动下过度投资于房地产业造成了迪拜世界的债务危机，2006-2008年部分美国金融机构在高杠杆的推动下过度投资于次级按揭造成了房价下跌和“两房”停摆，上述案例中的共同点，就是“加杠杆+房地产”模式促生了高度的道德风险，最终以债务危机和金融危机收场。
如果从短期影响来看，降杠杆会加大住房供给（包括土地供给和房屋供给），如果需求端得不到有效刺激的话，那么房价将受到明显的抑制。而且，在需求端（包括企业投资需求和家庭消费），降杠杆会降低企业（包括房地产商和其它企业）以及家庭的杠杆率，从而抑制企业投资和家庭购房行为，导致投资增速和房价增速下滑。从长期影响来看，降杠杆会促进经济潜在生产率的提高，从而会从长期维度抬升经济增速。
对经济增长的短期抑制作用，可能来自于三个方面：一是房地产投资本身存在相当规模的增速下滑；二是整个社会的融资成本抬升会从多方面挤出实体经济投资（包括制造业等投资）；三是房价的短期下行压力会改变购房者的持有期收益预期，从而导致整个社会消费增速阶段性回落。然而，降杠杆对经济增长的长期积极作用，可能来自于两个方面：一是房地产调控的“挤泡沫”属性，会从根本上消除房地产泡沫破灭的巨大负外部性（比如“覆水”和“多米诺”负外部性），从而为经济增长营造良好环境；二是房地产“降杠杆”与制造业等“降杠杆”有机结合，会从金融支持微观企业发展的角度根本性地促进制造业技术创新和生产率提升，从而在微观实体经济层面增强经济潜在增速。