中国的房产泡沫大吗？
我来回答一下这个问题，因为最近我正在研究房地产泡沫的问题。 中国目前的房地产市场确实存在着巨大的泡沫，这些泡沫主要存在于热点城市和热点区域，以及一部分三、四线城市。 我用数据说话，大家看一下这个图。 这个图片展示了2015年各线城市城镇居民人均住房面积，可以看到，一线城市的住房面积是最大，远远大于二线和三线城市的。
为什么一线城市的人均住房面积这么大？是因为房价收入比高吗？ 我们看下面这张图 图中绿色部分为人均可支配收入，蓝色为房价收入比（房贷月供首付比例除以居民家庭人均可支配收入），两者之间存在明显的线性关系。也就是说，房价越高，家庭的房贷月供所占比重越大；反之，则越小。所以，一线城市的高房价背后是高负债，这一点毋庸置疑。 高负债的背后是什么呢？ 那就是加杠杆了！
现在大部分人买房都是贷款买的，也就是利用金融杠杆，比如你买一套300万的房子，首付只要3成，而剩下的7成就需要银行贷款来支付了。那这3成的首付多少钱呢？ 一般情况，首套房贷利率是在基准利率4.9%的基础上打8折或者8.5折，目前基准利率是4.9%，那么首套房的房贷利率就是4.9%*0.8=3.92%。
假设你的月收入是月收入是1万元整，那么一个月还按揭的金额是10000*0.392=3920元，一年就是46040元。如果贷款年限是10年，扣除掉首付款之后的余额210万，按照5.88%的房贷利率计算，10年月供28182.5元，本息合计3098250元。 而全款买房只需要支付210万元的房款就可以了，这样省下了一笔钱可以做其他用途，比如存款、理财或者是再贷款购买一套房。虽然一次性的支出较大，但是后期的压力较小。
所以，我们总结一下，高房价=高负债+加杠杆。房地产有着很大的泡沫。 当然，并不是所有的房产都存在泡沫，那些普通区域的房产，由于受人口流动的影响，其房价基本上取决于当地的人口流入情况，这样的地区或城市的房地产基本属于正常的，没有泡沫。
中国的房地产总体而言存在一定的泡沫，这是不争的事实，但这不意味着所有的城市和区域、所有的物业类型都泡沫严重，相反，还有不少区域和物业类型仍然存在巨大的升值空间。在当前“涨声一片”且涨幅巨大的中国楼市下，不少区域和物业类型还存在巨大的升值空间，这乍听之下有些矛盾，但却是事实。
以杭州为例，2009年下半年以来市区（主城区和余杭、萧山）的房价、地价出现了前所未有的暴涨。与不少城市不同，杭州的主城区没有大量的批建，主城区房价的刚性上涨动力来源于大规模的老城改造，所以主城区的房价和地价可以看成是城市核心区域的房价和地价。杭州的主城区2009年下半年以来在售的楼盘成交均价在15000元/平米左右，而余杭和萧山的楼盘在10000-14000元/平米之间，地价也同样体现出这样的区域价差。
杭州主城区、余杭和萧山的不同房价体现出城市发展中的区域价值等级，与之相对应的是，还有更外围区域的城市组团，比如建德、桐庐、临安和富阳等地，这里才是价格极具升值空间的区域，与周边的卫星城区相比较，这个区域内的房价被严重低估了。2009年至今，这样的外围区域房价也在上涨，涨幅大多在20%左右，但总体而言价格仍然很低，桐庐、建德等地的房价在5000元/平米左右，临安、富阳相对高一点，也在6000-8000元的水平。
这样的外围城区在大城市周边普遍存在，比如围绕北京的河北固安、涿州，河北燕郊紧挨着北京通州，房价也只有6000元/平米；再比如，距离广州80公里的清远市，房价也只有4000多元/平米，升值空间非常之大，其潜在购买力不可限量。这样的区域在大城市周边普遍存在，需要大范围的市场调查，挖掘价值洼地。
除了一些区域还存在价值洼地外，在一些大都市中并不稀缺的部分物业类型同样存在购买价值。比如，写字楼在很多城市的供应相对住宅而言并不稀缺，但不少写字楼的售价只有住宅的2/3甚至是1/2，加上部分优质写字楼出租非常容易，租金水平高于该区域的住宅租金，实际投资回报率反而是高于住宅的。所以要挖掘非稀缺物业类型中的优质物业。
