中国房价由谁决定？
你这个问题其实涉及到了几个问题，我这里分别回答一下： 第一个问题，房地产市场的波动性如何理解？ 房地产的波动性和普通商品不同，它具有金融属性的波动和周期属性，所以我们经常说房地产的波动是宏观经济的波动在房产市场上的反应。 而作为普通消费者来说，更需要注意其中利率、信贷等金融因素的影响。通常来说，一个经济周期的循环是这样的： 当然，这其中还有很多的细节，比如说房地产在周期中所处的阶段不一样，所带来的波动是不一样的，这个我们留到后面再说。
第二个问题，影响房价的因素有哪些？ 以我自身在城市地产的研究经验来看，影响房价的主要因素包括了：地段、地段还是地段；交通；配套（学校、医院、商业）；环境（空气、景观）；规划；开发商品牌以及物业品质等等。 但影响房价的决定性因素却只有一个。
第三个问题，哪一个最重要？ 决定性因素其实就是供需关系，供需关系决定了价格，其他因素都是围绕供需关系来决定的。 所以我们常说： “短期看政策，中期看土地，长期看人口” 之所以把人口放到长期的角度来考虑，是因为人口的变动是一个缓慢的过程，而我们常说的供需关系，其实是供需关系的动态变化，所以从长期来看，人口的变化对房价的影响至关重要。
第四个问题，为什么一线城市的二手房价格几乎跌无可跌？ 二手房作为一个市场化的产品，其价格最终取决于供需关系，而一线城市二手房供大于求是个普遍现象，这一点从上海、北京二手房成交量天天创出新高就可以看出来。
中国高房价，不是经济学能够解释的。高房价是政治结构和政治力量决定的。只有研究中国政治经济关系，才能看清楚高房价的本质，才能看明白高房价是怎么形成的，未来会怎么发展。过去十多年，中国的房价为什么能上涨10-20倍？未来的房价会怎么走？
中国高房价的决定因素是两大政治集团的利益分配，是中央集权体制下，由地方政府、开发商、银行，与居民购房者、中央政府的权力博弈所决定。在中央政府的强势支持下，由地方政府垄断土地，开发商以政府协议定价拿地，以暴利为目的，向购房者定价销售所决定。这种土地财政制度下的房价决定机制，决定了中国房价只涨不跌。
房地产开发，实质是地方政府和开发商用居民住房刚性需求，以暴利目的在开发自己定价的消费品。地方政府通过垄断土地向开发商以协议价格出售土地，开发商以暴利目的，向购房者定价销售。这个过程是地方政府和开发商单方面的定价过程，最终定价由开发商自己决定。
房地产之所以高利润、房价高，不是市场竞争的结果，是垄断政府和民营开发商定价的结果。在中国中央集权体制下，地方政府的强势，加上中央政府为发展经济，对高房价容忍的支持行为，决定了中国高房价机制会长期持续存在。
在中国的双轨土地制度下，城镇土地国有，农民集体土地，不能直接流转为建设用地，农村建房土地不能进城镇，农民进城镇不能就地买房，城镇房价太高买不起房。这种制度使得农民的400万平方公里的集体土地，在土地价值上不能与城镇土地市场联动增值，不能享受城镇高房价带来的土地增值红利。几亿农民进城镇就业，享受不到城镇发展的土地增值红利，只能为城市发展廉价打工。
高房价机制实质是由地方政府、开发商、银行的强势利益集团，在中央政府的强有力支持下，与广大普通购房者、与广大农村居民的对抗性的利益博弈机制。这实质是城市强势利益集团与广大农民、居民的对抗性的利益博弈机制，是政府利益集团与普通居民的对抗性的利益博弈机制。
过去十多年，地方财政收入的约40%，来自土地财政。土地财政收入，除了卖地收入和相关税收外，还包括土地所在地块的房价和租金收入税收分成。土地财政为地方财政收入做了很大贡献，为中央财政收入通过转移支付做也很贡献。这种利益分配，使中央政府对地方利用高房价搞土地财政很支持。“高房价是政治问题”的提法，就是中央政府高房价政策的体现。
中国是中央集权体制，中央政府对高房价容忍度和支持度很高。中央政府有绝对实力能支持高房价长期存在，但中央政府又是负责社会稳定和经济发展的，既要稳定，又要发展，既要保护强势地方利益，又要考虑弱势群众民生。未来房价要上涨，但要保护无房、少房者的刚需购房，要建立两轨住房制度，让低收入者租住政府保障房。
按政治决定论的高房价逻辑，未来的高房价机制会长期存在，房价会长期上涨，涨幅略低一点。中央政府会让有实力的人、有能力的人、有关系的人先买房，尤其是公务员、军人、企业家、医生、教师、科技人员等有稳定收入的人优先买房。让买不起房者，低收入者、农民收入者，继续无房、低房、艰难租房者。中央政府会强力保护已买房者，不让房价下跌，而保护没钱买房者，要建立租房保护制度。
“高房价是政治问题”，提法的实质就是中央政府在保护高房价，要长期存在高房价。中央政府通过保护高房价，能稳定经济高速发展，能保证中央政府收入和地高府财政收入继续高速增长。同时，中央政府也能通过转移支付，支持保障房建设和保障房租金补助。这种做法，既促进了经济发展，又解决了居民基本居住问题，是中央政府维护国家稳定和发展的好策略。
“高房价是政治问题”不是为让房价继续大涨，而是政府要为经济去杠杆，要控制房价过快上涨，要防范房价金融风险。“高房价是政治问题”不是要打压高房价，而是要通过中央政府的调控，保证高房价不跌，涨速有节制。这样既能保证中央政府和地方财政收入，又能促进经济平稳发展，是中央政府的高房价长效机制。
