中国房产泡沫有多严重？
1. 先给出结论，本人不看好中国经济前景，尤其认为房价将会出现大幅度下跌，目前处于崩盘的前夜（2014年9月初）。原因如下： 中国自建立市场经济以来，一直存在产能过剩的问题；房地产是中国第一大产业，占GDP的比重很高，其过热和衰退对中国经济的影响自然不可小觑； 2. 关于中国的房地产泡沫，我并不认可高盛的那篇著名的研报（即《中国楼市泡沫》）中所指出的问题。首先，所谓的泡沫指的是“价格大于价值”，报告中用空置率来衡量房价泡沫有以偏概全之嫌，因为引起空置率的原因有很多，不能简单的认为空置率高就是房价高估；其次，报告所给出的解决方案也非常奇怪，即“提高利率和税收”，我不知道高盛是如何得出这两个方案是解决泡沫问题的唯一方案的，现实情况难道不是恰恰相反吗？各国治理房地产泡沫都不是采用紧缩的货币政策，而是采用宽松的货币政策。最后，报告的结论很可笑，即在中国只有两种可能，要么控制房价，要么失控；我没有看到第三种可能性——温和的软着陆。 个人认为中国的房地产泡沫问题根本解决方案还是供给增量问题，只要持续不断的增加供需关系，泡沫必然破灭，房价必然会暴跌。
3. 为什么这么说呢？请允许我用一个简单的模型来计算一下。 假定一套房子价值100万元，抵押贷款市场利率(年利率)为6%，则贷款额度等于房屋市值的7成，也就是70万元。如果房价上涨，这个比值就上升，比如涨到150万，那么贷款额度就等于房子市值的6成，也就是90万元。这时候购房者支付利息总额=90*6%=5.4万元。 如果房价下跌，这个比值就下降，比如跌到50万，那么贷款额度就等于房子价值的8成，也就是40万元。这时，购房者支付利息总额=40*6%=2.4万元。 所以，无论房价怎么波动，借贷者支付给银行的利息总是一样的多，这就是市场调节的作用。既然最终结果都是一样的，那当然是让市场自己去调节了。
现在的情况是，银行放贷资金充裕，而买房者对市场的预期普遍看涨，这种供求关系导致房价不断创出新高。然而，人们忘了去看另一个指标，那就是居民资产负债表健康程度。要知道，在次贷危机前，美国居民的住房拥有率达到了历史最高水平，超过65%的家庭拥有一套住房 ，而没房的家庭负债比例也相对较高。而中国恰恰相反，拥有住房的家庭比例仅30%左右，大部分居民购房都是通过按揭的方式，房贷在家庭负债中的比例相当高，甚至超过了美国。
当房价上涨，居民资产净值升高的时候，其实很多家庭的资产负债表是在恶化的，他们的还款能力其实在下降。一旦房价下跌，这些家庭将无力偿还月供，违约风险骤增。根据中国人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定，商业银行发放的个人住房贷款数额，不能超过借款人收入减去费用后真实可供使用的份额。而这个可用的份额，又受央行宏观调控影响，随着物价、基准利率等指数变化而浮动，也就是说，一旦借款人收入减少，即便央行不放水，借款人债务上限也会自动下调，银行放贷给个人的规模也会相应缩减。这意味着房地产信贷调控政策实际上并没有全面放开，个人房贷额度并不会无限制增长。