中国楼市怎么了？
我15年硕士毕业以后进入地产行业，目前就职于TOP10房企总部投资部，看过几百个项目，算是有发言权。 首先从供需层面来看，需求端短期没有大的问题，长期来看会有一定的萎缩；供给端取决于政策，在稳字当头的大基调下，不会大幅增加，因此短期内供求比会保持平衡甚至供需紧张的状态。所以房价整体上是容易上涨的——至少在top城市是这样。但是考虑到我国居民资产负债表中的房地产占比非常高，并且是单一资产（家庭70%的金融资产都是房子），一旦市场出现大幅上涨或者下跌，对总体的财富影响是非常大的，因此国家不会任其自由发展，必定会加以调控和引导。
其次我们从价格构成上来看，房价由地价和建安成本加上利润构成。其中地价包括土地出让金和拆迁补偿费用，土地出让金又包含偿债基金和征收的费用等。 目前来看，土地市场热度持续上升，流拍率比较低，说明企业对于后市还是看好，大量补充土储。同时我们注意到在土拍的过程中有一部分以溢价取得土地，这部分土地的开发成本就会高于之前的预期，再加上较大的财务成本，利润空间有限。另外部分城市存在限价的情况，如果企业前期拿地的成本较高，那么后期销售可能就要考虑通过提高装修标准或者增加公摊面积的方式来增加利润。当然这种情况在限价的范围内，并不会导致价格上涨过快。
房价短时间内仍然有继续上涨的可能，但整体涨幅会逐渐减小，在国家政策的调控下，最终趋于稳定。 对于投资者来说，现在进入房产投资领域，显然已经不是最好的时候，收益可能会打折扣。但是对于自住的需求者，特别是年轻人，早买晚买迟早要买的，现在并不比几年之前更贵。对于改善型的购房者，目前也是个不错的窗口期，置换成本低，可以选择的房源也会更多一些。
中国楼市目前处于下行调整阶段。
从销售市场来看，销售面积和销售额都出现了10%以上下滑，特别是1-8月份，商品房销售面积同比增长4.1%；商品房销售额同比增长14.5%。销售面积增长远低于销售金额增长，表明高房价带来的市场成交量下降，但是价格继续创新高，房地产开发商依旧获得较大收益，对销售市场下行反应不敏感，降价意愿不强烈。同时，房价收入比持续攀升，中国房价收入比已超国际警戒线的3倍，表明中国购房群体购房压力持续加大，房价上涨已经透支了大部分购房者的购买力，使得需求市场严重透支，导致销售市场难继续大涨。销售市场量跌价稳是目前中国楼市的主要特征。
从土地市场来看，土地市场持续火热，特别是北上广深四个一线城市以及15个热点城市土地出让金出现了大幅增长，使得一二线城市地价已经超过房价。土地市场过热说明开发商对土地需求强烈，拿地积极性高，投资意愿强烈，是近两年中国房地产投资持续保持在10%以上增幅的主要因素，也是房地产调控持续加码的重要因素。土地市场过热是导致中国房价过高的重要因素，是三四线城市去库存过程中面临的障碍。土地市场量价齐涨是目前中国楼市的主要特征。
从库存市场来看，全国商品房库存持续下降，但是去库存分化加剧。一方面，三四线城市去库存难以持续，部分三四线城市出现库存不降反增的局面；另一方面，一二线城市库存降至历史较低水平，潜在库存也有所减少，且出现了地价高于房价的现象，潜在供给难以满足市场需求，迫使部分需求溢出，使得周边三四线城市库存持续下降。库存市场分化加剧，且总体库存量较高，是当前中国库存市场面临的主要问题与困境。
从价格水平来看，不同层级房价出现分化。从国家统计局公布的8月70个大中城市住宅销售价格情况来看，一线城市和热点二线城市房价趋稳，涨幅比上月回落或与上月相同；三线城市房价仍然上涨，涨幅出现扩大。房价变化与去库存密切相关，库存量小的城市房价涨幅大，甚至趋稳，库存量大的城市房价涨幅小甚至下降。总体来看，虽然热点城市房价过快上涨得到控制，但城市间分化加剧。
