上海房租会涨吗？
最近有很多朋友问租房的问题，大多是关于房产税的。作为曾经在地产行业从业多年的“前浪”，我想谈谈自己的看法。 先上结论，在我看来，短期内（5年之内），上海的租金不会有大幅上涨；长期来看（10年以上），租金会有一定幅度上升。这里说的短期和长期，指的是通胀水平。 造成房屋租金波动的原因有很多，人口流动、城市基建、区域规划等等。而在所有因素中，人口流动是最重要的一个。因为其他影响因素最终都会体现在人口流动上。所以我们要分析租金的走势，关键是要把控制人口流入的控制权掌握在自己手中。 现在有很多人讨论房地产的时候，总是把调控对象限定在房地产行业本身。其实这是很片面的，因为在现代市场经济条件下，决定房地产价格最重要的要素是供求关系。供需关系取决于的人口流动。而人口流动本质上是一个经济学问题。因此我们分析房地产价格的变化时，应该从人口的流动入手。
为什么选择人口流动这个切入点呢？原因有二：
1. 人是房产消费的决定性要素。没有人，就没有房产交易。
2. 人是造成住房需求波动的最重要因素之一。当人们离开一座城市或者进入一座城市，他们的居住需求就会发生变化。 一座城市中的住宅需求和供给基本上是稳定的。但是，当一群人离开这座城市，他们原有的住房需求就消失了，新的住房需求就不可能产生。这就是为什么在金融危机导致就业形势严峻的2009年，尽管GDP下降，但房价反而上升的原因之一。
当然，人会流动，但是资本不会。所以，在分析房地产价格时，不能忽略人力成本这一因素。 在一线城市，一般工资加上补贴等薪酬，平均每个月一万元出头。扣除掉生活开销，真正留存用来支付房租的费用并不多。而对于房东来说，房屋的空置率通常很低。这就导致了房价无论如何变化，租赁市场始终处于供不应求的状态。所以，在一线城市，租金虽然随着房价波动，但是却始终呈上升趋势。
相比之下，二线和三线城市就要弱很多。首先，这些地方的房价本身不高，波动范围也相对较小。其次，人口的增量没有一线城市的那么多，流动也更趋于理性。最后，人才政策导致的大学生留乡，以及农民工市民化也一定程度上增加了当地租赁需求。 所以，二线城市的房子租起来相对容易一些，价格也相对便宜。
对于房东来说，二线城市的空置房要更多一些。所以在行情不好时，二线城市更容易出现房东急降房租的情况。