投资包含经营吗？
投资，通常指资金或资产提供给企业，换取一部分收入（现金流）。它意味着资金的所有者，让渡资金的使用权给其他单位，从而获得一定的收益。 这里讨论的投资，一般是风险中性的，因为如果是风险厌恶的投资者，会主动选择低风险、低收益的投资品种；而如果是风险偏好型的投资者，则会主动选择高风险、高收益的投资品种。 一般情况下我们谈论的投资，是风险中性且收益固定（或者预期收益率确定）的，所以这里的投资收益，也是基于这种假定。
在计算投资的IRR的时候，需要先把资金或者资产投入企业，然后计算这些投资和运营所产生的现金流，最后根据公式来计算 IRR。 但是！！！如果投资本身包含了经营性经营活动，那么这个时候现金流就不一定是单纯的利息和股利的收入了，而是包含了一些营业收入。此时，该笔投资的IRR就不能直接用上述公式来计算，而是应该把非现金的收入部分，先转换为等价的投资收入。 比如，我投资了一个生意很好但是资产负债率很高的公司，一开始我就获得了很高的净利润，但是这个利润并没有完全变成我的自由现金流——其中很大一块要用于偿还债务/支付利息，这样算起来我的IRR其实是很低的甚至可能是负值，这显然是不合理的。这个时候就需要对非现金的经营性收支进行重新计量，将其转换成等同于本金收回和投资收益的货币金额，然后再按照正常的投资计算流程来得到最终结果。
当然，现实中很多投资并不是以净现值为决策依据的，可能会考虑流动性或者市场因素等等。对于这类问题，一般需要将未来预期的现金流折现到现在，然后加总求和，得出整体的投资价值。 这里提到的现金流都是基于风险的中性假设，即认为风险是客观存在的，但是可以被量化的，风险溢价是可被计算的。