私募基金公司怎么发展？
最近一段时间，关于私募行业监管政策纷纷出台，引起业内广泛关注和讨论。2月13日， 发改委官网发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》；同日，深交所发布《深市基础设施REITs业务指南》。
2月19日，证监会发布《证券投资基金管理公司管理办法》并修订《证券投资基金托管业务管理办法》、《证券投资基金服务业务管理办法》；4月26日，中基协发布《关于加强公募基金从业资格管理人内部控制规范》。
在一系列政策的推动下，我国公募REITs市场即将起航。作为公募REITs业务的重要参与方，包括公募基金在内的各类金融机构如何在实践中做好业务开展与合规管理值得深思。本文结合目前所了解的政策方向及监管要求，对公募REITs相关实务操作进行初步探讨。
一、业务层面 在现有法律框架下，我国公募REITs的业务模式大致可参考境外REITs经验，将业务流程划分为资产收购、运营维护和管理决策三个环节。
（二）资产收购阶段 这一阶段的业务重点是寻找合适的资产标的、开展尽职调查、评估资产价值，并通过交易结构设计、完善治理机制来降低运营风险。由于基础设施类资产具有体量较大、流动性较低的特点，因此资产收购环节的投融资方案的设计十分重要。
根据现有政策文件，公募REITs的融资方式主要包括IPO、上市公司溢价增发、非上市公司股权并购贷款以及ABS等方式，具体实施过程中还需结合项目情况和各方资金需求进一步细化。
以境内首个公募REITS项目——国金京御REIT为例，其募集资金用于购买的第一批底层物业包括北京中关村壹号、成都中海环球中心、武汉泛海国际等共计8个项目的房产或土地，总购置成本约为54.87亿元。
（三）运营维护与管理决策阶段 这一阶段的重点是确保资产的保值增值，防范潜在的风险事件。从境外REITs的实践来看，运营管理机构一般由专业的不动产资产管理团队担任，通过市场化运作实现资产收益的最大化。
国内试点项目的运营主体均为基金管理人的子公司，在业务授权方面受到一定限制，与境外REITs的运作模式仍有差异。但考虑到目前试点项目的封闭期较短，且在监管政策指导下，未来有望向成熟市场渐进。