投资什么最好？
2018年，是资管新规的施行元年。随着资管行业转型和规范发展的步伐加快，各类资管产品在数量、规模、结构等方面都发生了重大变化。 据央行数据，截至2019年二季度末，我国各类资管产品余额共计75.53万亿元。其中，银行理财产品余额为24.61万亿元，占比32.8%；公募基金14.82万亿，占比19.6%；债券托管量高达62.74万亿，占整个资管行业的比重达到了82.5%。（数据来源：中国人民银行） 从趋势上看，近年来我国居民财富增长迅猛，金融资产规模持续扩大。但与此同时，社会融资成本也呈上升趋势。央行数据显示，2019年上半年企业贷款加权平均利率为5.38%，比上年末上升0.22个百分点；人民币贷款加权平均利率为5.37%，比上年末上升0.37个百分点。
作为资产配置的重要一环，家庭和企业需要寻找安全稳健的投资工具，同时寻求一定的收益。具有低风险、稳定回报特征的基础设施领域成为机构和个人配置资产的优选方向之一。那么，什么是基础设施REITs？它有哪些特点？又该如何运作呢？今天小吉就为大家介绍一下这个新产品——基础设施REITS。
什么是基础设施REITS？ 基础设施即“infrastructure”的简称，原义是指支撑经济运行的公共设施，包括交通、通讯、水利等基础产业，目前广义的基础设施概念已经涵盖了市政项目、产业园区等其他非经营性公共建筑。而REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种利用金融市场实现房地产资产证券化的金融产品。
就是拿出手中的房产，放在一个专门的基金里面进行运作，从而让这些房产能够发挥更大的作用并实现价值最大化。 按照国际惯例，合格的REIT须具备以下特征：（1）拥有大量的不动产；（2）由专业管理人管理资产；（3）收入主要来源于不动产或不动产相关权益；（4）将产生的净收入分配给股东。 国内版REITs与境外市场有所区别。根据中国证监会发布的《公开募集证券投资基金运作指引》规定，公募基金参与基础设施REITs业务，应当具备以下条件：
1．80％以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券；
2．投资组合中仅包含一只基础设施资产支持证券产品的，其市值不超过基金资产的20％；投资组合中仅含有两只以上（含两只）基础设施资产支持证券产品的，其市值之和不超过基金资产的20％；
3．每个交易日可流通转让的 RE IT 份额不低于基金份额的 90％且基金资产净值不低于发行规模的 90％。
也就是说对于国内的REITs而言，首先要满足一定规模的要求，其次是结构上必须是封闭的，不可随时申购赎回，最后每一家REITs最多只能投资两个标的，并且保持一定仓位。 基础设施REITS的特点 与公募基金及其他资产管理产品相比，REITS在产品设计上有着自己的独特之处。首先，从产品特性看，虽然不同的REITs产品有其特定目标，如私募地产基金重点投资项目开发环节，ABS则聚焦存量物业等，但从本质上看，它们均通过持有物业开展经营活动获取现金流，并将所产生的绝大部分收益分配给投资者。其次，从产品运作看，REITS遵循“先收购—重组—运营”的三步骤流程，通过并购方式取得物业资产，并进行后续经营管理和资本运作，最终实现资产增值和预期收益。
由于REITS所拥有的房产等固定资产属性，其在风险控制方面也有着自己独特的做法。如采用信托计划模式，通过信托合同明确委托人和受托人的职责，确保资金使用效率；引入专业物业管理团队，提供专业的物业管理服务，保障资产质量；聘请专业评估机构定期进行评估，以确保资产价格公允等。
虽然目前国内的市场发展仍处于初级阶段，但在相关制度健全后，这一产品有望成为投融资双方不可或缺的工具。